为什么投资者会投资日本单身公寓？

日本从现在的人口结构比例还是未来预期的人口比例来看，单身人口的数量只会上升不太会有下降的趋势，所以单身公寓的投资项目，对于选择在日本置业的人来说也许是首选项目。

在日本买一楼公寓可以吗？

没什么不可以的吧，只要住的舒服就行，搬家也方便，毕竟日本劳动费太贵了，搬家的时候多几层楼也要多给工人不少劳动费呢。日本也挺安全的，也基本上不用担心小偷入室，而且我记得好像在日本楼层低的应该更便宜。

旧耐震标准的日本公寓有投资价值吗？

按个人从业10多年的经验，已经帮很多朋友在日本做房产投资的经验来看，个人建议慎重，理由如下

1、旧耐震标准的房子就是1981年之前的房子了，已经比较老旧，房子本身的价值已经比较低了。如果是一户建的话，还有个土地的价值在，如果仅仅是看上地块了，那么可以考虑。（其中大家需要考虑下拆除的费用，这块也可以找专业的公司评估一下，之前就有客户买了个一户建掉坑里面了，拆除及平整地的费用远远操作预期的费用）

2、如果的确是看种了房子本身，或者本身就比较喜欢这种古朴的风格，例如最近有很多的日本町屋被收购改建成民宿等作为卖点。这种到是可行，但是一定要做好加固改造等工作，避免不必要的风险；

以上个人观点，供参考。有其他疑问欢迎大家留言或者私信沟通。同时也欢迎大家关注我的头条号：吴炎平随口说日本。分享日本的点滴以及投资建议。

日本公寓都是有钱人住，而住独栋的却是工薪阶层，这是为什么呢？

撇开农舍和小城市、边远城市与大城市间差异不谈，同在诸如首都圈这样的大都市范围比较，所谓“工薪阶层的独栋”其实并不是“独栋”，而是日语术语称为“一户建”的联排式独门独院住房，北美习惯称之为“Townhouse”，即“城市屋”，虽然独门独院，但户外前后院及其绿化等仍然是“公摊”，且购买者“有房权无地权”，这种住房在住房类型上也仍然被划入“高密度住房”的类别。

“一户建”这种“低密度居住的高密度住房”，大抵上都建造于当时较为偏僻、冷清的社区，因为只有在这样的社区开发这类地产才会比较划算。这样一来，大都市圈的“一户建”要么是坐落在原本偏僻冷清、如今可能已不再偏僻冷清社区的老旧房屋，要么就是在如今也依然偏僻冷清社区建造的新房，这样的房子不论租、售，价格当然不会抬得很高。

而公寓中则有一类专为高收入商务人群和上班族精英设计的精品，即建造在繁华地段的高层精品公寓，这些公寓通常采用大跃层、大户型设计，各方面配置都很好，而且交通、生活、社交、参与商务活动都很方便（这在拥堵的日本大都市十分重要），因此很受这类商务精英的青睐。这类公寓的房间数其实比一般“一户建”还多，物业管理则好得多。

但这也是相对的：比这类商务精英收入更高的人群其实还是更多居住在真正的独栋建筑，即通常称作house的住宅里，这种独栋房屋是不联排的，物业管理也要住户自己想办法解决，“一般高收入者”就算买得起，也未必有精力去打理，是真的只有“大富大贵之家”才消受得起的；而能住得起“一户建”的“穷人”一般也不至于太穷，真正的穷人，如刚毕业工作的大学生、从外地初来打拼的“派遣一族”，多半会租住那些条件简陋、以二层共用露天走廊为特色的低层公寓，当然，比他们更穷的都市家庭就更不用说了。

日本的公寓，其实基本上就属于我们我国内常见的高层住宅，也就是Apartment，而“独栋”，在日本叫做“一户建”，属于大House，也就类似于我们国内的农村自建房，在宅基地上自盖。

在日本全国，绝大多数人口都集中在3大都市圈：东京都市圈、大阪都市圈和名古屋都市圈，其中，住在东京都市圈的人口，几乎占到了日本全国总人口的3分之1。

无论是教育、医疗、交通、商业等，都是以都市圈最为繁华，而其他的区域，比如北海道、九州、冲绳等，人口则相对稀少，各类城市资源配套，也没有那么集中。

其实，很多国家都有类似的情况，一般情况下，在大都市里面，土地面积有限，寸土寸金，因此很多高楼建筑也就集中在都市区。

而在城市郊区，或者一些人口不那么稠密的小县、小城，地广人稀，一户建的居住形态，就比较常见。

当然，都市里面的城区，也有不少属于独栋一户建的房子，但很多都年久失修，有的甚至还是木质结构，周边的环境也没有市中心那么车水马龙和繁华盛况，有的是位于边缘城区板块。

而高级公寓的高楼大厦，一般都位于市区比较繁华的地段，而且高楼大厦的维护、保养、修缮工作，也是非常到位，所以，日本投入到房屋上面的维护管理费用也是很高的。

每到夜里，高楼、公寓伴随着街边霓虹等，就会变得内透璀璨，大城市的高级感一下就出来了，而那些一户建比较多的区域，到了晚上，则更像安静的大农村。

我在日本工作了六年多时间，题主所提出了这种说法是有失公允的，不知道你这结论是从何而来。

日本的住宅主要有两种，一种是多层或高层的公寓，另一种是两层或三层的独栋建筑，在日本被称为“一户建”，一般一户建还会有一点小院，类似于我们农村独门独院的农居。日本无论是城市和农村两种住宅都是存在的，在繁华的东京都同样具有很多的一户建，富人区也是如此，在很多的中小城市甚至农村依然也会有公寓。

区分住一户建还是公寓，不是看富人穷人，而是完全依据的是个人爱好，日本的高官或者是富豪们，也有很多住的是一户建，而且绝大多数富人住的是一户建。一些平民也同样有住公寓的。

通常情况下，绝大多数日本人习惯于住一户建，这也是传统习惯。毕竟一户建独门独院相对比较清净，而且私密性好，日本人崇尚独立的生活不太愿意让别人参与了自己的生活中，同时也不太愿意给别人增加麻烦，所以，日本社会的社会交往是非常少，而且非常浅的。其实一户建更适应日本人的这种性格特征。不光是日本，在西方国家也是绝大多数人喜欢住在自己独立的住宅中。

当然，随着社会的发展，土地资源越来越稀缺，特别是在一些大城市，就会逐渐的出现多层和高层的公寓建筑。公寓和一户建相比，使用维护比较方便，设施比较齐全，当然，每月要缴纳相应的管理费和公益金。而一户建是不需要交纳这些费用的，但是出现维护修缮的情况是需要自己负责的。

总的来说，绝大多数的日本上了年纪的人还是喜欢一户建，而到东京、大阪等大城市工作的年轻人，无论是租房还是买房可能更倾向于公寓，一些外国在日本工作的人员也多是居住在公寓里。其实这种规律和国内也很相似，国内多数上年纪的人也喜欢住在平房，而年轻人更多的喜欢住在楼房里。上了年纪的人既有富人也有穷人。

（图片来源于网络）

日本住宅跟我们想象中的很不一样，你以为独栋就是好房子吗？首先你所说的独栋在日本并不是那种我们眼中的别墅，它其实有另一个说法，叫一屋建，也就是独门独栋的意思，日本普通居民的独栋住房如下图所示：

日本东京居民的住房

这是东京大部分居民的普通住宅，看完你还会觉得这种房子是别墅吗？

这种独栋住房都是成片挤在一起的，不像别墅那样隔得很开，这里握手楼比比皆是，如果不说这是东京的房子，你可能都觉得跟我们乡村的自建房没啥差别。

东京一屋建，像不像我们村里的自建房

日本有钱人是不会住这样的房子的，因为住这种一屋建的房子有很多弊端：

日本一屋建离地铁远

因为公寓的设施更完善。地段更好，配套更齐全，装修更豪华。更便利。普通人住的那种看上去是独栋，其实叫一户建，有别于真正的别墅，从设施到区位到豪华程度都不及豪华公寓。

这里需要说明一下，也不是所有的公寓都是豪华公寓，那种一间房间，容纳了厨卫厅卧，大小十几平米的公寓才是日本公寓的大多数，里面住的就是普通的工薪层。豪华公寓的比例并不高，里面住的也不是真正意义的有钱人，主要是一些高收入群体，比如金融或大企业高管，名医生名律师这一类的人。真正的企业家，财阀，大老板，政商界的大佬住的是深宅大院的别墅。

50万人民币想在日本大阪投资公寓，可不可行？

咱们来算算账就知道了。50万元相当于800万日元，这个数在大阪一般的地区（非市中心也非郊区），大约可以买到房龄15年左右的65平米的二手房一套（税费另算）。这么一套房出租出去的话，一个月10万日元收入。按照35年这就的话，每个月折旧成本大约1.9万日元，固定资产税1.3万日元(日本的房屋固定资产税规定极其繁琐，这里按照每年百分之1.4粗略计算)。房子如果委托房地产公司管理，管理成本每个月算1万日元。每个月的成本是2.6万日元。10-1.9-1.4-1=5.7万日元。日本的房产闲置率百分之二十左右，大阪算得低一些，按照百分之十五计算，如果这样计算下来每年的收益率大约在百分之7.2，这是理论上的最大收益，没有计算杂费和保险费用，也没有计算其他如房价下跌的风险，仅供参考。个人以为，这完全是一个鸡肋投资，不做也罢。